耗时已5年！万科551亿“不良资产包”, 进展怎样了？

最近，越秀惊现“神秘”新盘。

此盘紧邻东濠涌高架桥，距离农讲所地铁站700米，体量非常小，占地仅3345㎡，单体楼，35层高，被旧楼包围。上个月动工，预计今年推出市场。

位处高架桥旁、看似毫不起眼的“蚊型”盘，关注度却不少。

原因并不在于楼盘本身，而是该项目属于万科用551亿夺得的不良资产包——广信资产包。

广信资产包为何物

业内人士对“广信资产包”都不陌生，甚至很多知名品牌房企，还和万科一起参与竞拍，只是最后没万科那么幸运。

话说在2017年6月，原广东国际信托投资公司旗下的不良资产“广信资产包”，被公开拍卖，万科以551亿元竞得。

这样的总价，无论是对万科，还是对整个地产行业来说，都是一笔重大交易。

该资产包的核心资产，为广州市核心区域16宗可开发用地，这些地块的剩余权益可开发计容积率建筑面积约预计为211万㎡，主要位于花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、文德路项目、越秀区东华西路、荣华南项目、浣花路烂尾楼等，位置都相当优越。

这也是万科不惜重金，挤进广州中心区的重要布局。

万科称，由于资产包过大，且处置不同于以往的开发思路，万科专门成立了万溪公司负责这一资产包，这一公司独立于广州万科体系。

但在外界人士看来，资产包独立于万科体系，不一定是因为“大”，也有可能是因为，从未触及不良资产开发的万科，担心试错失败，一方面影响万科主业，另一方面影响股东对万科的信心。

耗时5年 解锁3个项目

从2017年竞得资产包至今，已有5年时间，没经验的万科，可谓是绞尽脑汁，一直在不断寻找最佳“解题”思路。

要知道，拿下资产包仅仅只是一个简单的开始，由于广信资产包复杂的债权关系和历史遗留问题，业内普遍认为，广信资产包项目开发存在极大难度。

旧改经验、盘活不良资产经验皆不丰富的万科，到现在依然还在蹒跚摸索。

不过也取得了一定的进展。

开头提到的“神秘”盘，正是万科在5年前花551亿夺得的“广信资产包”中的荣华南项目。

这是万科解锁“广信资产包”的第三个项目，虽然项目面积不大，但对盘活不良资产堪称小白的万科而言，意义重大，预计今年面市。

首个解锁项目为万科·喜悦里，于2020年3月开售，据说当天两栋18层小洋楼全部售罄，万科回笼资金近6亿元。

第二个解锁的项目为万科金域曦府，这个月刚加推6栋建面约133㎡的四房，单套总价800多万，据说，当天线上选房基本售罄。此盘从去年国庆前开盘至本月，销售额已破百亿。

万科金域曦府销售中心

至今，万科耗时5年，资产包里的16个项目，也仅解锁了3个，不到五分之一。

若全部解锁，还需要花多少年？这个问题，恐怕连万科也无法回答。

充满未知数的未来

即便成功解锁了三个项目，但对万科来说，未来仍充满诸多未知数。

其实，万科刚开始夺得资产包时，确实信心满满，但真正开始解锁时，却发现困难重重。

正如万科总裁祝九胜所言，“和当初的预想还是有一些差异”。

虽然只是简单的一句话，却道出了解锁过程中的诸多困难与无奈。

即便这样，万科还是不愿意引入知名品牌房企合作，坚持自己来做。

但是，万科却引入信达等7家战投，共同成立了“中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划”，其中信达持有信托计划50%份额，深圳市绿景华城持有20%份额，上海瑞塘、深圳琳珠凯粤分别持7.5%份额，深圳景阳投资、深圳兴远、深圳勤升分别持5%份额。

然而，在外界看来，万科引入这几家战投方，显得“有点着急”，毕竟当时除了万科之外，还有多家龙头房企也参与了这个资产包的竞拍，引入他们实属理所应当。

万科选择的这几家，虽然没那么耀眼，但都与万科的渊源不浅。

从名字就可以看出，这些战略投资者，多是异地企业，能否担起建设广信资产包的重任先不说，会否出现“水土不服”等？

毕竟，万科也经历过因为合作公司出现质量问题，受众人谩骂。

十年前，万科毒地板事件可谓轰动整个全城，当时万科被爆在10多个城市，上万套全装修房项目中，大量使用了甲醛严重超标、劣质的安信品牌地板，有的批次甲醛释放量超过合同约定标准5倍等，矛头直指合作方公司“安信地板”。

就广信资产包而言，更加错综复杂，这样大规模又复杂的资产盘活项目在广州应该是没有先例的，况且有的项目可能已埋下20多年的“雷”。

曾参加一起竞拍的某知名房企人士坦言，资产包里的部分土地，能否盘出来，是一个未知数。对房企来说，时间就是金钱，一旦开发遇阻，利润会被利息吃光。

但万科还是坚持试错，董事会主席郁亮表示，“如果所有麻烦都通过别人去解决，能力就不在我们身上，我们一定要坚持自己来做，哪怕是引进各类合作方后，操盘的仍然还是我们的团队。”

事实上，万科一直较少涉及商业性质的三旧改造和不良资产盘活。在深圳，万科曾介入南苑新村旧改项目，但整整搁浅了10年后，才再度重启。

那么，埋雷无数的广信资产包，万科究竟能解锁多少个项目？